Le statut LMNP et tous ses avantages fiscaux

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La location meublée non professionnelle, ou LMNP, est un choix populaire parmi les bailleurs. Découvrez tous les avantages fiscaux de ce statut.

Dans quelles situations les bailleurs doivent-ils opter pour le statut LMNP ? Quelles sont les conditions ?

Le statut LMNP au sein du régime réel s’adresse à toute personne physique qui possède ou souhaite investir dans un bien immobilier, ancien ou neuf, qu’elle destine à la location meublée.

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Il existe deux types de locations meublées :

  • Les locations meublées classiques (ex : appartements meublés, chambres de bonne, etc., soumises à conditions dans les zones de forte demande s’il s’agit de locations secondaires, saisonnières ou temporaires)
  • Et les locations d’appartements ou de logements avec services (ex : maisons de retraite, résidences de tourisme, logements étudiants, résidences seniors), qui sont moins courantes.

Il est possible de bénéficier du statut LMNP au sein du régime réel soit en tant que propriétaire direct, soit par le biais d’une SARL de famille. Ce type de société est généralement privilégié par les personnes qui souhaitent transmettre leur patrimoine (comme c’est également le cas pour les sociétés immobilières françaises, ou SCI).

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Remarque : Opter pour le statut LMNP lorsque l’on a acquis un bien immobilier par le biais d’une SCI présente peu d’intérêt, car la société sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés. De même, ceux qui n’ont que des droits d’usufruit sur un bien divisé entre héritiers ne bénéficieront pas du statut LMNP dans le régime réel.

Les avantages du statut de LMNP au sein du régime réel

Il est important de bien distinguer la location meublée de la location non meublée, car chacune relève d’un régime fiscal différent. En effet, le régime foncier s’applique aux locations non meublées, alors que pour les locations meublées, le régime applicable est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

C’est là que réside l’intérêt fiscal de distinguer le meublé du non-meublé. Le statut de LMNP au sein du régime réel permet de déduire environ 85% de la valeur du bien pendant sa période d’utilisation, ce qui n’est pas possible pour les locations non meublées. Cette déduction crée un avantage fiscal qui permet aux propriétaires de payer moins d’impôts.

L’autre avantage de ce dispositif est qu’il n’y a pas de seuil particulier, contrairement aux dispositifs PINEL ou Scellier par exemple, qui plafonnent le loyer payé par le locataire et ses ressources.

Enfin, en cas de revente du bien, l’avantage fiscal acquis pendant toute la durée de la location est, en principe, définitif. Cela signifie que la plus-value sera calculée en fonction du prix de vente moins le prix d’achat réel, sans avoir à reverser les sommes amorties.

Conditions d’éligibilité au statut LMNP

En ce qui concerne le mobilier et les autres éléments, une liste a été fixée par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 qui doit être respecté pour répondre aux conditions d’une location meublée.

Deux cas de figure sont possibles : par défaut, vous relevez du régime fiscal micro BIC si vos revenus annuels sont inférieurs à 70 000 €. Dans ce cas, vous devrez déclarer les montants des loyers sur votre déclaration de revenus afin de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. Les loyers perçus seront taxés à 50% et vous serez imposé sur cette base. Si vous souhaitez accélérer l’amortissement de votre bien, vous devrez opter pour le régime réel simplifié BIC. Ce régime fiscal est fortement recommandé pour les LMNP.

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