Le statut LMNP et tous ses avantages fiscaux

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La location meublée non professionnelle, ou LMNP, est un choix populaire parmi les bailleurs. Découvrez tous les avantages fiscaux de ce statut.

Dans quelles situations les bailleurs doivent-ils opter pour le statut LMNP ? Quelles sont les conditions ?

Le statut LMNP au sein du régime réel s’adresse à toute personne physique qui possède ou souhaite investir dans un bien immobilier, ancien ou neuf, qu’elle destine à la location meublée.

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Il existe deux types de locations meublées :

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  • Les locations meublées classiques (ex : appartements meublés, chambres de bonne, etc., soumises à conditions dans les zones de forte demande s’il s’agit de locations secondaires, saisonnières ou temporaires)
  • Et les locations d’appartements ou de logements avec services (ex : maisons de retraite, résidences de tourisme, logements étudiants, résidences seniors), qui sont moins courantes.

Il est possible de bénéficier du statut LMNP au sein du régime réel soit en tant que propriétaire direct, soit par le biais d’une SARL de famille. Ce type de société est généralement privilégié par les personnes qui souhaitent transmettre leur patrimoine (comme c’est également le cas pour les sociétés immobilières françaises, ou SCI).

Remarque : Opter pour le statut LMNP lorsque l’on a acquis un bien immobilier par le biais d’une SCI présente peu d’intérêt, car la société sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés. De même, ceux qui n’ont que des droits d’usufruit sur un bien divisé entre héritiers ne bénéficieront pas du statut LMNP dans le régime réel.

Les avantages du statut de LMNP au sein du régime réel

Il est important de bien distinguer la location meublée de la location non meublée, car chacune relève d’un régime fiscal différent. En effet, le régime foncier s’applique aux locations non meublées, alors que pour les locations meublées, le régime applicable est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

C’est là que réside l’intérêt fiscal de distinguer le meublé du non-meublé. Le statut de LMNP au sein du régime réel permet de déduire environ 85% de la valeur du bien pendant sa période d’utilisation, ce qui n’est pas possible pour les locations non meublées. Cette déduction crée un avantage fiscal qui permet aux propriétaires de payer moins d’impôts.

L’autre avantage de ce dispositif est qu’il n’y a pas de seuil particulier, contrairement aux dispositifs PINEL ou Scellier par exemple, qui plafonnent le loyer payé par le locataire et ses ressources.

Enfin, en cas de revente du bien, l’avantage fiscal acquis pendant toute la durée de la location est, en principe, définitif. Cela signifie que la plus-value sera calculée en fonction du prix de vente moins le prix d’achat réel, sans avoir à reverser les sommes amorties.

Conditions d’éligibilité au statut LMNP

En ce qui concerne le mobilier et les autres éléments, une liste a été fixée par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 qui doit être respecté pour répondre aux conditions d’une location meublée.

Deux cas de figure sont possibles : par défaut, vous relevez du régime fiscal micro BIC si vos revenus annuels sont inférieurs à 70 000 €. Dans ce cas, vous devrez déclarer les montants des loyers sur votre déclaration de revenus afin de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. Les loyers perçus seront taxés à 50% et vous serez imposé sur cette base. Si vous souhaitez accélérer l’amortissement de votre bien, vous devrez opter pour le régime réel simplifié BIC. Ce régime fiscal est fortement recommandé pour les LMNP.

Les obligations comptables et fiscales du statut LMNP

Il faut rappeler que le statut LMNP implique des obligations comptables et fiscales. Le propriétaire doit tenir une comptabilité régulière. Il doit notamment conserver toutes les pièces justificatives liées à sa location meublée, comme les quittances ou encore les factures d’achat des équipements.

En tant que loueur en meublé non professionnel, le propriétaire a l’obligation de déclarer ses revenus locatifs auprès du service des impôts des entreprises (SIE), qui relève de la Direction Générale des Finances Publiques.

Il doit aussi remplir chaque année une déclaration n° 2031-SD et y indiquer son chiffre d’affaires ainsi que ses charges. Cette déclaration permettra ensuite au SIE de calculer l’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux.

Pour pouvoir bénéficier du régime réel simplifié BIC et donc profiter pleinement des avantages fiscaux attachés au statut LMNP, le propriétaire doit respecter certaines exigences.

Il devra notamment tenir un livre-journal dans lequel il inscrira toutes ses opérations relatives à la location meublée non professionnelle ainsi qu’un tableau récapitulatif annuel qui reprend l’ensemble de ces opérations.

Le paiement des cotisations sociales peut être choisi selon deux options : soit sous forme forfaitaire via un prélèvement social libératoire sur les recettes générées par la location meublée, soit selon un régime réel, en payant les cotisations sociales proportionnellement aux recettes.

Le statut LMNP est un dispositif avantageux pour les propriétaires qui souhaitent investir dans la location meublée. Il permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux tout en offrant une grande flexibilité.

Toutefois, il faut respecter scrupuleusement toutes les obligations comptables et fiscales liées à ce statut pour s’assurer que l’on peut profiter pleinement des avantages qu’il offre sans risquer de tomber sous le coup d’une sanction.

Comment optimiser sa fiscalité avec le statut LMNP ?

Le statut LMNP est un dispositif qui offre de nombreux avantages fiscaux, mais pour en profiter pleinement et optimiser sa fiscalité, vous devez respecter quelques règles.

Le choix du régime d’imposition est primordial. Le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC ou pour le régime réel simplifié BIC. Dans le premier cas, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs annuels et ne doit pas tenir une comptabilité particulièrement rigoureuse. Ce choix n’est pertinent que si les charges liées à l’investissement sont faibles.

Dans le second cas, c’est-à-dire avec le régime réel simplifié BIC, la tenue d’une comptabilité précise est obligatoire. Mais cela permet aussi au propriétaire de déduire toutes les charges liées à son investissement (frais de notaires, travaux dans l’appartement loué…). Il peut ainsi amortir la valeur des biens meubles et immeubles acquis pour être utilisés dans la location meublée non professionnelle.

Vous devez connaître les différents dispositifs fiscaux accessibles aux propriétaires sous statut LMNP tels que la loi Pinel ou encore la loi Censi-Bouvard qui permettent une réduction significative d’impôt sur plusieurs années consécutives.

Certains investissements peuvent nécessiter un financement par emprunt bancaire. Les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des revenus locatifs, ce qui permet de diminuer l’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux.

Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour optimiser sa fiscalité. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut être d’une grande aide dans la mise en place et le suivi du statut LMNP. Il sera notamment utile pour aider à remplir les formulaires fiscaux ou encore pour accompagner le propriétaire dans ses choix stratégiques.

Le statut LMNP offre une opportunité intéressante aux investisseurs souhaitant se lancer dans la location meublée non professionnelle. Vous devez bien comprendre toutes les règles applicables ainsi que tous les avantages fiscaux disponibles afin d’optimiser pleinement votre fiscalité.

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