Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

Ça y est, vous avez jeté votre dévolu sur un bel appartement au cœur de la ville ou au contraire sur une grande maison à la campagne ? Pour acquérir ce bien qui fait l’objet de vos convoitises, vous avez besoin d’un prêt hypothécaire de 300.000 euros. Mais de quel salaire avez-vous besoin pour obtenir ce prêt ?

Combien de revenu ai-je besoin pour un prêt de 300 000 euros ?

Pour faire simple, si vous demandez un prêt hypothécaire alors que vous n’avez aucune charge, le calcul de votre taux d’endettement maximum est extrêmement simple.

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Il correspond à 33% de vos salaires si vous achetez votre résidence principale, et à 35% de vos salaires si vous achetez votre résidence secondaire.

Combien puis-je emprunter en France ?

Pour le déterminer, une banque française calculera le coût mensuel maximal du prêt hypothécaire que vous pouvez supporter. Ce calcul est effectué à l’aide de la formule suivante, parfois appelée « la règle des 33 % » :

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Coût mensuel maximum du prêt hypothécaire = Revenu x 0,33 – dépenses financières existantes.

Comment le revenu est-il calculé ?

Il est calculé sur votre « net imposable », c’est-à-dire après les charges sociales mais avant l’impôt sur le revenu. Ce chiffre figure sur votre bulletin de salaire ou sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Comment sont calculées mes charges financières existantes ?

Il s’agit du coût mensuel de tout emprunt existant (y compris les assurances obligatoires), du loyer, des baux et de l’entretien des enfants. Les prélèvements automatiques réguliers, tels que les factures de téléphone et de services publics, ne sont pas inclus dans ce calcul. Seules les dépenses qui resteront après l’émission de la nouvelle hypothèque seront incluses.

Qu’est-ce qui est inclus dans le coût mensuel maximal du prêt hypothécaire ?

Ce montant est basé sur le coût total du prêt hypothécaire, qui comprend les frais et les assurances. Les banques françaises insistent pour prendre une assurance-vie hypothécaire pour les résidents français.

Exceptions à la règle des 33

En décembre 2019, l’autorité française de stabilité financière, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), a publié une déclaration mettant en garde contre les pratiques de prêt de plus en plus indulgentes et a conseillé aux banques et aux autres prêteurs de suivre la règle des 33 %. Cependant, il a précisé que jusqu’à 15 % des nouveaux prêts pouvaient dépasser cette règle, principalement dans le cas des primo-accédants et de ceux qui achètent leur résidence principale, dans une limite absolue de sept fois vos revenus annuels. La principale indication pour savoir si le montant maximal de vos frais financiers autorisés sera de 33 %, supérieur ou inférieur, sera votre « reste à vivre », ou votre « reste à vivre ».

Reste à vivre

Il s’agit de votre revenu mensuel moins vos coûts mensuels, y compris les coûts de votre nouveau prêt, comme décrit ci-dessus. Si ce montant est important, vous risquez de dépasser la règle des 33 % ; s’il s’agit d’un petit montant, votre limite peut être inférieure à 33 %. Le fait que la banque juge que vous disposez d’un montant suffisant pour vivre dépendra en partie du fait que vous ayez des enfants ou d’autres personnes à charge.

Autres facteurs

La banque examinera votre profil général, qui comprend des facteurs tels que la gestion de votre compte bancaire (pas d’utilisation excessive de découverts ou de paiements manqués), la possibilité que l’achat augmente considérablement vos frais mensuels, votre âge et votre carrière. En ce qui concerne les coûts du prêt hypothécaire, des durées plus courtes et des revenus plus élevés augmentent généralement la compétitivité du taux d’intérêt que vous pouvez obtenir.

Quel taux du prêt immobilier pour emprunter 300 000 euros ? 

Emprunter 300 000 euros va forcément vous engager sur plusieurs années. Vous avez donc raison de vous renseigner pour obtenir la meilleure proposition. Maintenant, il nous est difficile de vous donner un taux précis, car chaque situation est différente et plusieurs éléments vont le faire varier. Sachez que suivant votre situation, un taux peut varier en fonction des points suivants :

• le nombre d’années d’emprunt 
• le type d’assurance emprunteur
• l’évolution des taux de crédit immobilier

Par exemple, en ce qui concerne les années d’emprunt, vous pouvez vous voir proposer un taux entre 0,85 à 10 ans et 1,45 pour 25 ans. Attention, ce n’est qu’une moyenne. Nous vous conseillons donc d’utiliser un simulateur de crédit, que vous trouverez facilement sur internet, afin de savoir ce qu’il en est. 

Vous pouvez également faire une simulation pour l’assurance emprunteur, car il vous sera impossible d’emprunter une telle somme sans cette garantie. Là encore, suivant les risques que vous présentez pour l’organisme créancier, le taux ne sera pas le même. Il est évident que si vous présentez un CDI et que vous avez moins de 40 ans, vous payerez moins cher qu’une personne en CDD et ayant eu des arrêts maladie.

Quoi qu’il en soit, vous serez obligé de comparer plusieurs offres, tant pour le crédit en lui-même que pour l’assurance. C’est la meilleure manière d’obtenir un taux adapté à votre situation. Encore une fois, nous vous incitons à utiliser les ressources d’internet, pour ne pas avoir à comparer un par un les organismes. Utilisez plutôt les comparateurs en ligne. En parallèle, vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier. Cela peut être intéressant si vous avez un dossier atypique. Ainsi, il pourra le défendre pour vous obtenir le meilleur taux possible. 

Quelles sont les différentes options de remboursement ?

Une fois que vous avez trouvé un prêt immobilier qui convient à vos besoins et à votre budget, il est temps de réfléchir aux options de remboursement qui s’offrent à vous. La plupart des banques proposent plusieurs options pour le remboursement du capital emprunté, notamment :

• Le remboursement constant : il s’agit d’un plan de paiement où les mensualités sont toujours égales en montant. Cette option est généralement la plus populaire car elle rend le budget prévisible et facile à gérer.

• Le remboursement progressif : ce plan consiste à commencer par des mensualités faibles puis à augmenter progressivement les versements année après année. Ce type de prêt peut être utile pour ceux qui s’attendent à une augmentation régulière de leurs revenus au fil du temps.

• L’amortissement in fine : cette approche implique des versements mensuels bas pendant toute la durée du prêt, puis un seul gros paiement final pour couvrir tout le solde restant dû. Cette option est souvent utilisée par les investisseurs immobiliers ou ceux qui ont un projet spécifique nécessitant une rentrée d’argent importante dans quelques années.

Il faut penser à bien noter que chaque option a ses avantages et ses inconvénients, et qu’il n’y a pas de solution unique adaptée à tous les emprunteurs. Il est donc recommandé de discuter avec votre conseiller financier pour trouver l’option idéale pour vos besoins spécifiques.

Comment préparer sa demande de prêt pour maximiser ses chances d’acceptation ?

Maintenant que vous avez une idée de ce qu’il faut pour emprunter 300 000 euros, vous devez connaître votre crédit et votre cote FICO qui reflète la solvabilité aux yeux des organismes financiers américains (credit score en anglais). Vous pouvez obtenir cette information auprès d’une agence de crédit telle que TransUnion ou Equifax. Si votre score est faible, essayez de le réparer avant de faire une demande.

Soyez réaliste quant au montant que vous pouvez rembourser chaque mois. Les prêteurs sont plus enclins à accepter des demandeurs qui ont un plan solide pour rembourser leur prêt et ainsi éviter les impayés qui engendrent des coûts supplémentaires pour eux mais aussi un impact sur la cote FICO du client.

En respectant ces recommandations, vous augmenterez vos chances d’obtenir l’accord qu’il vous faut pour emprunter 300 000 euros. Gardez à l’esprit qu’il n’y a pas de garantie absolue d’acceptation et n’hésitez pas à discuter avec les conseillers bancaires si besoin est afin d’affiner votre projet immobilier dans les moindres détails tout en étant transparent sur vos revenus actuels et futurs potentiels.